上海新建总部已上货架,中交地产资金坎难迈

数年过去,项目商业部分仍处于招商状态,始终未见有更多实质性紧张披露,至于写字楼项目则仍在待售中。

近日,筹建五年的中交集团上海总部基地项目(中交滨江广场)终于竣工。不过,这个刚完工的总部基地已经迫不及待要出售了。

资料显示,该项目位于上海杨浦滨江,是集超甲办公、复合商业、历史保护建筑、国际社活中心于一体的商办综合体,建筑面积约19万平方米,包括两栋高层写字楼及商业体。其中计划出售的是其中一栋高100米的办公塔楼。

然而,当前资产出售的难度也不小。近日,多家机构纷纷在研究报告中指出,仅就今年一季度,受宏观经济环境影响,上海商业地产市场活跃度有所下降,无论是大宗交易成交额还是甲级写字楼净吸纳量等均出现下降。备受挑战的市场环境下,中交地产又将如何快速找到新买家?

三年了,还在招商

具体来看,中交滨江广场项目两栋办公塔楼分为A座及B座,其中,办公塔楼A座地上共32层,高约160米,建筑面积约67397㎡,将作为企业总部整层租赁;办公塔楼B座地上共19层,高约100米,建筑面积约32980㎡,计划整栋出售。

从目前来看,出售是个更合适的选择。供大于求,是当下上海商业市场最为突出的特点。

据戴德梁行早前数据显示,今年一季度,上海甲级写字楼净吸纳量为8.58万平,环比去年四季度下滑9.86%,同比下滑37.49%。

与此同时,甲级写字楼整体空置率继续攀升至22%,较去年四季度上升0.2%。而且,租金亦继续微跌,一季度甲级写字楼平均租金为7.8元/平米/天。由此不难推断,未来两座塔楼入市后将面临不小的租赁压力。

相较于办公市场,零售市场的表现则有所向好。今年一季度,上海中高端购物中心市场整体空置率同比下跌0.72个百分点至9.38%。不过由于新增租赁需求放缓,零售租金整体仍处于下行通道。一季度,核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至46.2元/平方米/天;非核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至16.6元/平方米/天。

此外,据市场预测,2024年上海零售商业市场将有超180万平方米的新项目入市,大量的新增供应,预计或将进一步拉低全市平均租金。

中交滨江广场项目尽管还未正式入市,但相信已感受到来自市场的压力。

据悉,该项目另涵盖2万平综合商业体,其中独栋商业D、E、F座总面积约10,822㎡,地下商业面积约9,000㎡。早在2021年,项目就开始提前启动商业部分的招商,几乎每年都举办一次招商大会。然而数年过去,项目商业部分仍处于招商状态,始终未见有更多实质性进展披露,至于写字楼项目则仍在待售中。

近期,上海大宗交易市场的投资热情亦有所回落。戴德梁行此前表示,目前上海大宗市场投资情绪趋于保守。一季度,上海仅录得16宗、共计103亿大宗交易,成交金额同比下降28%,降幅明显。

即便如此,市场仍认为对办公项目交易有信心。仅从数据来看,在一季度的资产成交中,办公成交金额居首位(34%),其次为综合体(20%)和公寓(16%)。

仲量联行亦在报告中指出,一季度外资机构投资者重新显现出积极入市的迹象,其参与度从低点回升至19%,投资类型包含公寓、商业等,为整体投资环境增添了积极乐观的信号和动力。

这亦有助于中交上海总部基地项目出售计划的完成,只是新买家的到来,看起来仍尚需时日。

难解的资金之渴

而该项目若能顺利出售,亦能在一定程度上缓解中交地产的资金压力。

值得一提的是,中交滨江广场项目为城市更新项目,所在地前身是有着百年历史的瑞镕船厂和老公茂纱厂,其中C座前身即是老公茂纱厂办公楼。除了进行旧有建筑的修复,中交滨江地块在开发过程中,亦遇到了船坞清障、地下超深基坑施工、大跨度连廊设计、高空拉索幕墙等一系列技术难题。

为此,中交早前亦坦言,在该项目的建设过程中,“不计成本投入”。这必然也造成了一定的资金沉淀。

更何况,中交地产当前正陷入流动性困境中,急需资金回血。

年报数据显示,2023年,中交地产销售额373亿元,同比减少18.5%;毛利率降到10.4%;净亏16.7亿元。2021年至2023年,中交地产的销售业绩分别为560亿元、458亿元和373.61亿元;归母净利润分别为2.36亿元、0.34亿元和-16.73亿元,已是三连降。

进入2024年,中交地产仍处于苦苦挣扎的状态,亏损进一步扩大。

今年一季度,中交地产销售100.67亿元,同比下降22.83%;实现营收26.89亿元,同比下降31.89%;净利润亏损约2.02亿元,同比减少385.97%;扣非净利润亏损约2.09亿元,同比减少292.33%;经营活动产生的现金流量净额同比减少161.52%。

中交地产还需要面对庞大的债务压力。截至2023年末,负债总额达1049亿元,资产负债率为85.59%。在负债中,短债和一年内到期的非流动负债共176.4亿元,但现金余额仅为120亿元

除此之外,截至2024年2月末,中交地产为控股子公司体系提供的担保余额,高达102.9亿元,为2023年末净资产的6.3倍左右。不仅如此,截至2024年1月底,其累计对外提供的财务资助,余额为82.93亿元,部分项目合作方,更为富力等出险房企。

尽管近期楼市利好政策频频出台,然而房地产市场成交仍未见明显回温,这亦意味着,中交地产业绩改善的难关重重。“2024年是中交房地产爬坡过坎、蓄力发展十分紧要的一年。”中交地产董事长李永前在此前的股东大会上如此表示。

为此,中交地产积极拓展融资渠道,利用公司债、中票、应收账款等多渠道拓展融资流入。2023年,中交地产带息负债融资放款金额250.8亿元,非带息负债流入约34亿元。

然而,项目销售去化下滑,盈利预期不足也影响了中交地产的融资推进。

前不久,中交地产宣布调整A股增发方案,将募资额由35亿减少至24.8亿,主要由于原计划中的“惠州紫薇春晓”及“郑州翠语紫宸”项目因盈利预期不足被取消。

募资用途也进行调整:主要用于长沙凤鸣东方、武汉中交澄园、天津春映海河三个项目,以及补充公司流动资金。其中,长沙凤鸣东方项目拟投入8亿元,武汉中交澄园项目拟投入6亿元,天津春映海河项目拟投入3.4亿元,剩余的7.4亿元将用于补充流动资金。

所幸是,中交地产还有央企大股东中交集团的支持。就在今年1月,中交地产就提出,拟向中交房地产集团借款不超过100亿元,借款年利率不超过7.5%。

然而,这也只能解短时之渴,中交地产仍需找到推动业绩增长的新路径。

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